《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 姚冬琴 | 北京報(bào)道
責(zé)編：周琦
（本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2017年第46期）
龍頭房企之一的綠地控股（600606.SH）正朝著3000億元的年度營(yíng)收目標(biāo)邁進(jìn)，與營(yíng)收相近的融創(chuàng)中國(guó)、保利地產(chǎn)，爭(zhēng)奪碧桂園、萬科、恒大之后第四名的位置。
該公司近期公布的2017年三季報(bào)顯示，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較上年同期有大幅增長(zhǎng)。其中,房地產(chǎn)板塊的銷售回款、利潤(rùn)總額兩項(xiàng)指標(biāo)創(chuàng)新高。綠地近年來實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型、推進(jìn)多產(chǎn)業(yè)協(xié)同取得的“業(yè)績(jī)數(shù)字”,也成為三季報(bào)的亮點(diǎn)。在“大基建、大金融、大消費(fèi)”多元產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略中，相關(guān)產(chǎn)業(yè)對(duì)綠地整體業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)進(jìn)一步顯現(xiàn)。其中，大基建率先成為繼房地產(chǎn)主業(yè)之后又一個(gè)千億級(jí)產(chǎn)業(yè)板塊。
房地產(chǎn)板塊：利潤(rùn)總額增逾七成
今年三季度，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)保持從嚴(yán)、從緊的態(tài)勢(shì)，隨著金融監(jiān)管的加強(qiáng)，房地產(chǎn)領(lǐng)域“去杠桿”力度加大，一線城市住宅、商辦市場(chǎng)成交進(jìn)一步下滑。
在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，綠地控股在三季報(bào)中對(duì)其房地產(chǎn)策略有如此描述：“狠抓銷售去化，提升銷售業(yè)績(jī)。不遺余力去庫(kù)存、去商辦、推新盤，全力以赴提升銷售業(yè)績(jī)。”
數(shù)據(jù)顯示，綠地前三季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2033億元，同比增長(zhǎng)17%；合同銷售面積1579萬平方米，同比增長(zhǎng)19%；回款1675億元，同比增長(zhǎng)28%；房地產(chǎn)板塊實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入910億元，利潤(rùn)總額95億元，同比分別增長(zhǎng)22%、72%。
在銷售回款增速加快奠定的基礎(chǔ)上，綠地前三季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流入337億元。其中，第三季度單季實(shí)現(xiàn)凈流入217億元。
“房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流以銷售回款為主。這兩年，綠地將銷售回款當(dāng)作重點(diǎn)工作來抓。去年，銷售回款增幅在60％～70%；今年在去年基礎(chǔ)上，依然有20％～30%的增幅。”綠地控股相關(guān)人士告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者。
該人士還表示，利潤(rùn)總額增長(zhǎng)72%，一方面得益于銷售業(yè)績(jī)的提升，另一方面也來自各項(xiàng)主要成本的下調(diào)。
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者在采訪中了解到，綠地近年來土地儲(chǔ)備的策略是不拿高價(jià)地，土地成本在幾家龍頭房企中優(yōu)勢(shì)較明顯。在不高價(jià)拿地的策略下，綠地前三季度累計(jì)新增項(xiàng)目39個(gè)，累計(jì)新增權(quán)益土地面積495萬平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積1091萬平方米，其中住宅占比約64%，一二線城市及其周邊直接輻射區(qū)域占比約74%，平均樓面價(jià)約2900元/平方米。
據(jù)介紹，在建工程的建筑安裝成本方面，公司從今年起全面實(shí)施招標(biāo)采購(gòu)模式改革，推進(jìn)甲供直采，有效降低了項(xiàng)目成本。截至三季度末，綠地先后完成70余個(gè)材料設(shè)備種類的以量換價(jià)談判，平均降本幅度約15%，部分部品達(dá)20%～30%。
在財(cái)務(wù)成本方面，綠地通過采用并購(gòu)貸款、應(yīng)收款A(yù)BS、境外融資等方式獲取資金，以低息負(fù)債置換高息負(fù)債，使整體資金成本從年初的5.45%下降至5.19%。
今年年初，綠地控股定下了全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3000億元、利潤(rùn)總額160億元的業(yè)績(jī)目標(biāo)，成為外界關(guān)注的重點(diǎn)。
綠地控股三季報(bào)顯示，前三季度，綠地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1804億元、利潤(rùn)總額114億元。營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)總額分別完成年度目標(biāo)的60%、71%后，在接下來的第四季度，綠地控股能否順利完成年度目標(biāo)？
綠地上述人士接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)稱，目前綠地的營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)總額完成情況符合正常節(jié)奏。“綠地一般在年底會(huì)迎來一波銷售高峰，這與商辦的銷售節(jié)奏相關(guān)，從往年的月度銷售業(yè)績(jī)就可以看出來。面對(duì)年底的結(jié)構(gòu)性市場(chǎng)機(jī)遇，綠地將在新增重大項(xiàng)目可售房源、商辦項(xiàng)目大單銷售等方面繼續(xù)發(fā)力。”
布局特色小鎮(zhèn) 拿地能力大幅增強(qiáng)
在土地儲(chǔ)備上，綠地控股的“兩減一增”值得玩味。數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，綠地累計(jì)新增項(xiàng)目39個(gè)，比去年同期的49個(gè)減少10個(gè)；新增土地金額約341億元，比去年同期的587億元下降42%；累計(jì)新增權(quán)益土地面積495萬平方米，較去年同期增長(zhǎng)約35%。
相比之下，同樣處于龍頭位置的房企中，碧桂園、萬科、保利三家房企同一時(shí)期的拿地金額均超千億元，恒大、融創(chuàng)、中海也超過700億元。
“從土地戰(zhàn)略上來看，綠地主要是布局一二線核心城市周邊輻射區(qū)域，拿的地并沒有減少，但是在拿地成本上實(shí)現(xiàn)了很好的控制。”綠地控股相關(guān)人士對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說，今年以來，綠地重點(diǎn)拓展特色小鎮(zhèn)模式，對(duì)于獲取較低成本、有溢出效應(yīng)以及獲得更大規(guī)模的開發(fā)土地，收效顯著。
該人士舉例說，綠地在上海周邊輻射區(qū)域——寧波杭州灣簽約了特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，全面承接杭州灣新區(qū)濱海新城的綜合性城市開發(fā)建設(shè)。今年4月，綠地共拿下杭州灣新區(qū)10幅土地，總可建面積114萬平方米，總成交金額10.7億元，平均樓面價(jià)約1000元／平方米。“在對(duì)岸的嘉興，樓面價(jià)可達(dá)到2萬元，綠地的拿地價(jià)格頗具競(jìng)爭(zhēng)力。”該人士還強(qiáng)調(diào)，綠地進(jìn)入杭州灣，不僅帶來房地產(chǎn)項(xiàng)目，還包括基建、金融、消費(fèi)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的對(duì)接，是整體資源的合作。
第三季度，綠地控股南京江北超高層、山東雪野湖小鎮(zhèn)、江西贛江新區(qū)小鎮(zhèn)等18個(gè)項(xiàng)目先后落地，新增權(quán)益土地面積248萬平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積459萬平方米，預(yù)計(jì)增加貨值逾600億元。
華創(chuàng)證券研報(bào)認(rèn)為，依托特色小鎮(zhèn)載體，綠地非市場(chǎng)化拿地能力大幅增強(qiáng)。
綠地控股董事長(zhǎng)、總裁張玉良表示，綠地做特色小鎮(zhèn)就是希望避開高成本的公開渠道，獲得較低成本的土地，有更大規(guī)模的溢出效應(yīng)以及獲得更大規(guī)模的開發(fā)土地，“更重要的是，（這樣）能發(fā)揮綠地的綜合產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，能賺到產(chǎn)業(yè)發(fā)展這個(gè)層面‘長(zhǎng)線的錢’。”
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一二線城市具備產(chǎn)業(yè)和人口溢出效應(yīng)，更有利于特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目的發(fā)展。
今年6月，綠地集團(tuán)京津冀區(qū)域管理總部正式揭牌。按照規(guī)劃，區(qū)域管理總部將整合綠地集團(tuán)旗下房地產(chǎn)事業(yè)部、綜合產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、社會(huì)戰(zhàn)略合作商等資源，實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)多產(chǎn)業(yè)統(tǒng)籌管理、協(xié)同發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值聯(lián)動(dòng)，以增強(qiáng)綠地在京津冀區(qū)域的整體競(jìng)爭(zhēng)力。
天津盤龍谷文化產(chǎn)業(yè)城是綠地在北方已經(jīng)落成的以影視文化產(chǎn)業(yè)為特色的小鎮(zhèn)項(xiàng)目，具備會(huì)展中心、藝術(shù)館、酒店住宿等功能，目前引入了中國(guó)國(guó)家畫院、耀萊集團(tuán)、成家班等產(chǎn)業(yè)資源。據(jù)悉，耀萊集團(tuán)未來將會(huì)在盤龍谷打造一座影視傳媒實(shí)訓(xùn)基地，其中還將包含一所影視大學(xué)。
此外，2017年，綠地還在北京門頭溝，河北保定、廊坊、承德等地獲取了多個(gè)項(xiàng)目，未來將構(gòu)建文化藝術(shù)、出版?zhèn)髅健⒖萍佳邪l(fā)等為主的產(chǎn)業(yè)定位，為區(qū)域的招商引資、環(huán)境升級(jí)、人才引進(jìn)等方面貢獻(xiàn)一臂之力。
發(fā)揮多產(chǎn)業(yè)協(xié)同的效應(yīng)，“特色小鎮(zhèn)”無疑是個(gè)重大機(jī)遇。綠地集團(tuán)京津冀區(qū)域管理總部、京津冀房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理歐陽(yáng)兵表示，“綠地京津冀地區(qū)未來業(yè)績(jī)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，呼之欲出的就是特色小鎮(zhèn)。我們今年落實(shí)幾個(gè)特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，從明年開始可以預(yù)見的未來，它會(huì)為事業(yè)部每年貢獻(xiàn)幾十億，甚至上百億規(guī)模的成長(zhǎng)動(dòng)力。”
產(chǎn)業(yè)協(xié)同兌現(xiàn)“業(yè)績(jī)數(shù)字”：大基建再造千億級(jí)產(chǎn)業(yè)板塊
房地產(chǎn)主業(yè)之外，過去兩年，綠地控股正逐步提高“大基建、大金融、大消費(fèi)”三大板塊在其整體業(yè)務(wù)中的地位。其中，前三季度，大基建產(chǎn)業(yè)已累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入705億元，同比增長(zhǎng)46%，新增項(xiàng)目金額1400億元，同比增長(zhǎng)92%，成為綠地房地產(chǎn)主業(yè)之外又一個(gè)千億級(jí)產(chǎn)業(yè)板塊。
10月11日，綠地控股公告，綠地中標(biāo)寧波杭州灣濱海新城基礎(chǔ)設(shè)施PPP項(xiàng)目（三期），項(xiàng)目總投資約26.8億元。此外，綠地控股旗下江蘇省建牽頭的聯(lián)合體中標(biāo)161億元的南京求雨山PPP項(xiàng)目，旗下貴州建工也承接了一批PPP、EPC項(xiàng)目。
中信建投研報(bào)分析認(rèn)為，綠地有望在中長(zhǎng)期充分受益中國(guó)PPP 發(fā)展的紅利，繼續(xù)迎來廣闊的成長(zhǎng)空間。
對(duì)于基建項(xiàng)目如何獲得回報(bào)的問題，綠地控股董事長(zhǎng)、總裁張玉良算了一筆賬：“綠地的基建項(xiàng)目，1/3是自有資金，2/3是配資，只要確保項(xiàng)目的回報(bào)底線，盈利模式就是可持續(xù)且安全的。特別是‘大基建’能夠帶動(dòng)綜合開發(fā)、上下游產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同發(fā)展，并帶來更多的綜合效益。”
在綠地控股的基建版圖中，近年來的并購(gòu)力度不小。9月26日，綠地控股與西安市國(guó)資委就投資控股西安建工集團(tuán)有限公司（下稱“西安建工”）簽署協(xié)議，綠地共投資10.7億元，以增資擴(kuò)股方式收購(gòu)西安建工66%的股權(quán)并實(shí)現(xiàn)控股。
此前，綠地已完成對(duì)貴州建工、江蘇省建的并購(gòu)，“大基建”產(chǎn)業(yè)集群持續(xù)擴(kuò)容。
“基建的區(qū)域性比較強(qiáng)，收購(gòu)這些公司后基本就完成了在所在區(qū)域的布局和資源的獲取。同時(shí)，這些公司被并購(gòu)進(jìn)來之后，隨著體制機(jī)制的改革，也迎來新的發(fā)展。”綠地控股上述人士說。
以貴州建工為例，2016年，營(yíng)業(yè)收入377億元，是并購(gòu)當(dāng)年（2015年）營(yíng)業(yè)收入142.6億元的近3倍。今年上半年，貴州建工營(yíng)業(yè)收入236億元，凈利潤(rùn)3.3億元，已超過去年全年凈利潤(rùn)。
